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PUG - Disciplina del Piano

Azione 2.1a Favorire l ’aumento e l'innovazione di offerta abitativa in locazione


 

> Descrizione  
Dalle analisi di Profilo e conoscenze emerge come la domanda di abitazioni a Bologna sia in crescita esponenziale, mentre l’offerta risulti pressoché azzerata, soprattutto nelle zone centrali. Questa compressione del mercato ha contribuito a spingere verso l’alto i canoni e la domanda potenziale di locazioni a Bologna continua a risultare superiore all’offerta disponibile. Emerge la necessità di incrementare e assicurare una varia e adeguata offerta di nuove abitazioni, per andare incontro alle differenti domande ed esigenze proveninenti da anziani, giovani, famiglie, studenti e lavoratori. Le nuove abitazioni verranno realizzate con il recupero del patrimonio edilizio esistente - Azione 1.1a >>, con il completamento di piani vigenti - Azione 1.1b >>, e attraverso interventi di riuso e rigenerazione di aree urbane - Azione 1.1c >>. Il Piano incentiva l’orientamento di questi interventi al mercato abitativo in locazione, con particolare interesse per lo sviluppo di segmenti di mercato innovativi.
 		 2001
> Campo di applicazione  
L’azione si applica ai seguenti elementi della Tavola dei vincoli - Altre perimetrazioni >>:
  • territorio urbanizzato.
     
 2002
> Indirizzi per le politiche urbane  
Il Comune sostiene e promuove interventi di riuso e rigenerazione urbana che prevedano la realizzazione di abitazioni da porre in locazione, attraverso l’individuazione di incentivi tributari da applicarsi alle superfici realizzate per la locazione a lungo termine (per un periodo pari almeno a 20 anni) a canoni definiti, nei termini degli Accordi Territoriali vigenti ai sensi della L 431/98 - art. 2 co. 3, e come sancito da apposita convenzione tra le parti.
 		 2003
Il Comune predispone specifici indirizzi per il governo del mercato della locazione di breve termine allo scopo di ridurre le esternalità negative prodotte dal fenomeno dell’overtourism. A seguito della riduzione dei movimenti turistici, il Comune promuove interventi finalizzati a recuperare quote di alloggi destinati alla locazione non breve, con particolare attenzione all’offerta abitativa a disposizione degli studenti, considerando anche nuove modalità di locazione.
 		 2004

Il Comune incentiva l’immissione sul mercato di alloggi in locazione, sia secondo la logica tradizionale che con riferimento ad alcune categorie innovative di servizi abitativi, quali il co-living/co-housing (appartamenti per giovani caratterizzati da un adeguato progetto, da spazi per la condivisione e da buone prestazioni tecnologiche - Azioni 2.1b >> e 2.1c >>) , il senior housing (abitazioni per anziani, con specifici tagli di alloggi, spazi comuni e offerta di servizi - Azione 2.1b >>) ,lo student housing (abitazioni per studenti con spazi comuni e servizi condivisi - Azione 2.1b >>) .
L’incentivazione consiste nel favorire interventi di riuso e rigenerazione urbana destinati alla locazione e in particolare a queste modalità di gestione, promuovendo iniziative attraverso l’impiego di risorse proprie (anche in termini di patrimonio disponibile) o derivate da finanziamenti dedicati da parte di Regione, Stato o Unione Europea, e attuando le norme di cui alle seguenti Azioni 2.1b >> e 2.1c >>.
 

 2005
Il Comune, per quanto di propria competenza, potenzia il Fondo sociale per l’affitto per assistere i nuclei in difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione.
 		 2006
Il Comune promuove iniziative per favorire l’accesso di persone disabili all’abitazione in locazione.
 		 2007
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Azione 2.1b Favorire l ’aumento di offerta abitativa sociale


 

> Descrizione  
Il Piano definisce, in relazione alle analisi delle esigenze e dei bisogni contenute in Profilo e conoscenze, l’obiettivo quantitativo e qualitativo e le modalità realizzative di interventi di edilizia residenziale sociale (ERS) nel territorio urbanizzato, ad eccezione delle aree a rischio di marginalità sociale e dei tessuti specializzati.
 		 2008
> Definizione  
Si definiscono interventi di ERS quegli interventi di interesse generale funzionali ad incrementare e a differenziare l’offerta di servizi abitativi in locazione, o a proprietà indivisa e assimilabili, a canoni inferiori a quelli di mercato, in modo permanente o per una durata non inferiore a venti anni.
 		 2009

L’ERS comprende, in via esclusiva:

  • a. interventi di Edilizia Residenziale Pubblica, come disciplinati dalla Lr 24/2001 e s.m.i;
  • b. interventi di Edilizia Residenziale convenzionata in locazione permanente o a termine, i cui canoni siano determinati secondo quanto previsto dalla L 431/98 - art. 2 co. 3;
  • c. interventi di Edilizia Residenziale convenzionata promossi da Cooperative a proprietà indivisa, purché la corrisposta di godimento prevista non sia superiore al canone che sarebbe applicabile allo stesso intervento secondo la disciplina della L 431/98 - art. 2 co. 3;
  • d. interventi di Edilizia Residenziale convenzionata per studenti, in abitazioni collettive (A2), le cui rette non siano superiori del 20% rispetto a quelle “agevolate intermedie per ospiti convenzionati” applicate dall’Agenzia Regionale per il Diritto agli Studi Superiori, per analoghe tipologie di residenza e per analoghi standard di servizi offerti;
  • e. interventi per l’abitare condiviso e solidale, come definiti nell’Azione 2.1c >>;
  • f. interventi di edilizia residenziale convenzionata destinati a persone anziane autosufficienti, come Senior Housing, in abitazioni collettive (A2) o in strutture di servizio alla popolazione di tipo socio-sanitario (D4, D5), le cui rette non siano superiori del 30% rispetto a quelle applicate dall’Azienda per i Servizi alla Persona della Città di Bologna per i servizi del tipo “Appartamenti protetti per anziani autosufficienti” in analoghe tipologie di residenza e per analoghi standard di servizi offerti:
  • g. interventi promossi dall’Agenzia Regionale per il Diritto agli Studi Superiori, in abitazioni collettive (A2);
  • h. interventi promossi da soggetti pubblici destinati a persone anziane autosufficienti, come Senior Housing, oppure destinati a progetti di autonomia abitativa di persone e nuclei con fragilità, in abitazioni collettive (A2) o in strutture di servizio alla popolazione di tipo socio-sanitario (D4, D5).
 2010
> Campo di applicazione  
L’azione si applica ai seguenti elementi del Catalogo dati cartografici:
  • aree in cui aumentare l’offerta di ERS >>.
     
 2011
> Indirizzi per politiche urbane  
Il Comune sostiene azioni integrate per conseguire l’obiettivo di un adeguato sviluppo dell’offerta di ERS, coordinando gli interventi urbanistici con le politiche di welfare, e garantendo un mix di funzioni in grado di evitare rischi di marginalizzazione di parti della città. Pur con l’obiettivo generale di aumentare l‘offerta complessiva di ERP in città, tra queste azioni è compresa la possibilità di alleggerire la presenza di ERP in alcuni settori urbani tramite la modifica del titolo di godimento degli alloggi pubblici (da ERP a ERS) da realizzarsi compatibilmente con la nuova immissione di nuovi alloggi di ERP in altri settori cittadini.
 		 2012
Negli strumenti di Programmazione di sua competenza il Comune garantisce la citata integrazione e l’adeguata copertura finanziaria per stimolare e incentivare la realizzazione degli interventi di ERS qui disciplinati.
 		 2013
Il Comune, con finanziamenti propri o mediante l’accesso ad altri finanziamenti pubblici, realizza nuovi alloggi di edilizia residenziale pubblica e si impegna nella accelerazione delle procedure di assegnazione, utilizzando Acer Bologna come strumento per attuare queste politiche.
 		 2014
Per rispondere a profili diversificati, come quelli che caratterizzano la domanda di nuovi alloggi in locazione per le diverse popolazioni della città, è necessario disporre di sistemi di gestione sociale, di management di spazi condivisi e di mediazione dei conflitti. Il gestore sociale cura lo sviluppo e la manutenzione delle comunità che si formano attorno ai nuovi nuclei abitativi (quella degli utenti, degli utilizzatori di spazi comuni, specifiche reti partenariali attivate su progetti) e offrono servizi (sociali, culturali, per il tempo libero, di promozione del lavoro, ecc.) alla comunità locale.
 		 2015
> Condizioni di sostenibilità per gli interventi urbanistici  
Il Piano determina in 6.000 alloggi il fabbisogno di ERS da realizzarsi nell’arco di dieci anni.
 		 2016
Per concorrere a soddisfare il fabbisogno di edilizia sociale sono individuate le seguenti disposizioni:
  • a. negli interventi di Addensamento o sostituzione urbana di cui alla Lr 24/2017 - art.7 co. 4 l. c, che interessino un Volume totale (Vt) superiore a 20.000 mc, è fatto obbligo di riservare una quota non inferiore al 30% del volume per funzioni residenziali (A) ad interventi di ERS. Nell’ambito di questa previsione almeno il 25% di ERS deve riguardare la tipologia di cui alla lettera b) del precedente paragrafo Definizione. Tale previsione si applica esclusivamente agli interventi che prevedano funzioni residenziali (A) per almeno il 25% del Volume totale (Vt); negli interventi che interessino un Volume Totale (Vt) superiore a 20.000 mc, la realizzazione di ERS, deve essere accompagnata da un sistema di gestione sociale nei termini sopra descritti;
  • b. negli interventi urbanistici che interessino un Volume totale (Vt) superiore a 7.000 mc è fatto obbligo di riservare una quota non inferiore al 20% dello stesso Volume per interventi di ERS. Tale previsione si applica esclusivamente agli interventi che prevedano funzioni urbane residenziali per almeno il 50% del Volume totale (Vt);
  • c. a tutti gli interventi di ERS qui disciplinati non si applica il contributo di costruzione.
 2017
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Azione 2.1c Sperimentare nuove forme abitative


 

> Descrizione  
Dalle analisi di Profilo e conoscenze emerge la necessità di assicurare una maggiore articolazione dell'offerta di nuove abitazioni dal momento che la richiesta proviene da diversi tipi di utenti (anziani, giovani famiglie, studenti universitari, lavoratori e residenti temporanei…). Queste abitazioni devono garantire anche un certo grado di flessibilità rispetto all’utenza, per far fronte ai mutamenti che la domanda avrà nel tempo e alle conseguenti esigenze che gli utenti esprimeranno.
 		 2018
Al contempo si devono attivare offerte integrate, coinvolgendo diverse tipologie di utenti per costruire contesti sociali più vari dove sia possibile attivare anche scelte di vita collaborativa. Tra queste rientrano gli interventi di abitare condiviso e solidale (che possono dare luogo a forme di cohousing, condomini e villaggi solidali o altre forme di abitare solidale), promossi da un soggetto collettivo composto da una pluralità di nuclei familiari che progettano e gestiscono in modo condiviso spazi domestici e spazi comuni. Dal punto di vista dell’articolazione degli spazi, nel caso di forme collaborative di abitare, particolare attenzione deve essere posta alla previsione di spazi per funzioni da svolgersi in maniera comune e che si andranno a definire e ridefinire nel tempo (sale comuni, sale per svolgere lavori compatibili a tempo determinato, spazi di coworking, spazi per la custodia e la ricreazione dei bambini, ecc… ). In questi interventi vengono perseguiti obiettivi di solidarietà nella gestione quotidiana degli spazi, il contributo sociale di apertura al territorio che il progetto offre alla città, gli elementi di sostenibilità ambientale ed edilizia, economica e sociale dell'insediamento.
 		 2019
> Campo di applicazione  
L’azione si applica ai seguenti elementi del Catalogo dati cartografici:
  • territorio comunale >>.
     
 2020
> Indirizzi per le politiche urbane  
Il Comune favorisce la sperimentazione di nuove tipologie abitative a partire dagli interventi di nuova costruzione o ristrutturazione del proprio patrimonio abitativo su tutto il territorio urbanizzato. A tal fine l’Amministrazione comunale si attiva direttamente per gli interventi che promuove, finanzia e realizza con le proprie strutture mentre per le attività in capo ad ACER promuove e attiva specifici accordi e verifiche.
 		 2021
Il Comune stipula inoltre accordi di collaborazione con i soggetti che realizzano esperienze di abitare condiviso, in modo da garantire l’interesse pubblico delle attività da essi perseguite.
 		 2022
Il Comune favorisce con incentivi di carattere fiscale e con un regime autorizzativo dedicato la sperimentazione, al di fuori del nucleo di antica formazione, dello sviluppo di attività di accoglienza riconducibili ai principi della sharing economy.
 		 2023
> Prescrizioni per gli interventi urbanistici ed edilizi  
La sperimentazione in oggetto può essere applicata agli interventi urbanistici e, se prevede la realizzazione di forme di abitare condiviso e solidale, questa rientra nel campo di definizione dell'Edilizia Residenziale Sociale, nei termini della lettera e) della precedente Azione 2.1b >>, ed è assoggettata agli obblighi ivi definiti.
 		 2024
Gli interventi edilizi per l’abitare condiviso e solidale sono interventi a destinazione prevalentemente residenziale (A) con finalità solidaristiche orientate alla partecipazione responsabile dei singoli alla vita collettiva e al conseguimento di obiettivi di sviluppo sostenibile del territorio. A questo fine, il soggetto costituito per realizzare e gestire un progetto di abitare condiviso deve:
  • dotarsi di una “carta dei valori” o di un “regolamento”, se non già specificato nello statuto, nel quale siano contenute le indicazioni per la progettazione condivisa dell'intervento edilizio, le modalità di gestione degli spazi di uso collettivo, le modalità di apertura al territorio dell'iniziativa;
  • individuare nel progetto edilizio gli spazi abitativi assegnati a ciascun nucleo familiare e gli spazi di uso collettivo con le caratteristiche dettagliate nel Regolamento edilizio - art. 29 >>, anche relativamente agli spazi esterni e pertinenziali con eventuali soluzioni che prevedano un numero ridotto di parcheggi per mezzi motorizzati PU e PE (rif. Azione 2.2a >>) .
  • sottoscrivere un Patto di collaborazione o analogo atto di impegno, che definisca le modalità di gestione ed utilizzazione condivisa e aperta ad altre realtà associative del territorio di una parte degli spazi ad uso collettivo, come ad esempio sale polifunzionali attrezzate, alloggi per l'ospitalità temporanea, strutture educative o per attività promosse dal soggetto promotore per la cura di beni comuni urbani.

 

 2025
Per favorire interventi di Ristrutturazione urbanistica e di Qualificazione edilizia che sviluppino forme di abitare condiviso, il Piano riconosce un incentivo di natura volumetrica una tantum, nel lotto e in misura massima del 20% rispetto al Volume totale, previa sottoscrizione di una convenzione o atto unilaterale d’obbligo con il Comune per la regolamentazione delle condizioni di cui al Regolamento edilizio - art. 29 >>.
 		 2026
L’incentivo volumetrico è riconosciuto nel rispetto delle condizioni stabilite nell’Azione 1.1a >> al fine di garantire contestualmente obiettivi di miglioramento sismico, delle condizioni di accessibilità degli edifici e non è cumulabile con l’incentivo volumetrico ivi previsto. L’incentivo volumetrico di cui sopra non è applicabile con riferimento al Volume totale esistente di edifici di interesse storico-architettonico, di cui all’Azione 2.4c >>, compresi nell’intervento.
 		 2027
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Azione 2.1d Introdurre mix funzionali e tipologici nelle aree specializzate prossime a tessuti residenziali


 

> Descrizione  
Alcune delle aree specializzate della città si trovano in condizioni di prossimità con contesti abitativi.
La modifica dei modi di produzione e le trasformazioni negli usi, sempre più mescolati/articolati, già in essere o in corso, riscontrabili in molti insediamenti specializzati esistenti, mostrano possibilità di convivenze tra usi e pratiche talvolta inedite (a titolo esemplificativo è possibile trovare aree a destinazione terziaria, commerciale o produttiva - queste ultime soprattutto ”di natura digitale” - che convivono con la presenza di abitazioni e servizi). Il mix funzionale, nelle parti più vicine ai servizi e al trasporto pubblico, può essere promosso e sostenuto anche attraverso la trasformazione in residenza e la realizzazione di interventi di ERS, se compatibili e sostenibili anche in termini sociali.
 		 2028
> Campo di applicazione  
L’azione si applica ai seguenti elementi del Catalogo dati cartografici):
  • aree specializzate prossime a tessuti residenziali >>.
     
 2029
> Condizioni di sostenibilità per gli interventi urbanistici  
La sperimentazione in oggetto, se è finalizzata ad usi differenti dall’ uso residenziale (A), segue le modalità di intervento ordinariamente stabilite per il riuso e la rigenerazione urbana di cui alle azioni 1.1a >> e 1.1c >>.
 		 2030
Solo nel caso di interventi urbanistici è ammesso introdurre l’uso residenziale (A), per valutare in maniera adeguata l’impatto urbanistico degli interventi. Le valutazioni ambientali in occasione del permesso di costruire convenzionato per gli interventi di ristrutturazione urbanistica e dell’accordo operativo per gli interventi di addensamento e sostituzione urbana hanno quindi la specifica finalità di garantire la qualità dell’ambiente abitativo che si vuole realizzare con il progetto e la compatibilità con il contesto territoriale nel quale l’area è localizzata.
 		 2031
Le disposizioni di cui all’azione 1.3d >> si applicano in modo da non esporre nuovi abitanti ad inquinamenti e rischi antropici.
 		 2032
L’intervento deve inoltre garantire l'accessibilità ai servizi di prossimità come descritta all’azione 2.3a >> .
 		 2033
> Prescrizioni per gli interventi edilizi  
All’interno delle aree indicate non sono consentiti interventi di qualificazione edilizia con cambio d’uso verso usi di tipo residenziale (A).
 		 2034
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Azione 2.1e Coinvolgere le comunità attraverso processi partecipativi


 

> Descrizione  
I processi partecipativi hanno l’obiettivo di accrescere la qualità delle trasformazioni e introdurre innovazione, valorizzando il contributo conoscitivo e propositivo derivante dalla percezione degli abitanti, dalla creatività diffusa e dalle pratiche d’uso in atto; questo si traduce in un accrescimento dell’efficacia dell’azione pubblica, promuove la cura del territorio valorizzando la cittadinanza attiva, favorisce la coesione e l’inclusione sociale. L’attivazione di processi partecipativi in occasione di interventi di Addensamento o sostituzione urbana e di Ristrutturazione urbanistica è essenziale per migliorare l’inserimento del nuovo insediamento nel contesto urbano esistente. Secondo quanto previsto nel punto 0.2b della Disciplina >>, i processi partecipativi sono inseriti nel processo di rigenerazione che attua il Piano.
 		 2035
> Campo di applicazione  
L’azione si applica ai seguenti elementi della Tavola dei vincoli - Altre perimetrazioni >>:
  • perimetro del territorio urbanizzato.
     
 2036
> Indirizzi per le politiche urbane  
Il Comune promuove l’attivazione di forme strutturate di concertazione e partecipazione basate sulla trasparenza, sulla responsabilità, sulla collaborazione e sulla distinzione dei ruoli, con l’obiettivo di coinvolgere i seguenti soggetti nella costruzione delle politiche di attuazione e sviluppo delle scelte di Piano:
  • le istituzioni e gli enti che esprimono interessi generali della collettività;
  • i Quartieri che esprimono interessi specifici della comunità legata al territorio;
  • i portatori d’interesse pubblici particolari, volti a garantire il buon funzionamento, la sicurezza, la tutela del territorio e dei suoi beni;
  • le organizzazioni sociali ed economiche;
  • le associazioni, i soggetti che presidiano parti di società, i singoli cittadini (con particolareattenzione ai più giovani).

 

 2037
Il Comune riconosce una completa e trasparente informazione come condizione necessaria per ogni azione di coinvolgimento attivo dei cittadini. Per questo motivo, ai fini della diffusione di dati e informazioni di carattere urbanistico, individua il Sistema informativo territoriale e gli Open Data quali strumenti atti a fornire informazioni e servizi web per la consultazione delle basi dati territoriali oltre che le azioni di accompagnamento di piani e progetti e il Bilancio Partecipativo quale strumento atto alla trasmissione delle informazioni a livello locale.
 		 2038
> Condizioni di sostenibilità per gli interventi urbanistici  
E’ possibile presentare proposte di Accordo operativo per interventi di Addensamento o sostituzione urbana solamente se accompagnati dagli esiti di un preventivo processo di coinvolgimento e partecipazione della popolazione residente nelle vicinanze dell’area potenzialmente interessata.
Questo processo è avviato sulla base di un programma condiviso tra i promotori, il Quartiere e
l’Ufficio di Piano, che esplicita i principali obiettivi iniziali, le modalità di lavoro, i punti fermi derivanti dalla pianificazione vigente, gli strumenti di comunicazione atti a promuovere il percorso stesso (anche all’interno dell’Amministrazione). Le tavole di Piano Assetti e strategie - Strategie locali, costituiscono riferimento e base di partenza per la verifica dell’areale coinvolto dalla possibile trasformazione. Gli esiti del suddetto processo (fasi del percorso partecipativo, i differenti contributi, gli esiti cui si è pervenuti e le loro motivazioni) saranno restituiti in modo esauriente e completo in un apposito documento che entrerà a far parte della verifica di assoggettabilità e/o della Valsat e che costituisce un riferimento per le successive fasi di attuazione. Questa disposizione si applica anche nel caso di Accordi di programma di cui all’art. 60 della LR 24/2017 e verrà applicata con specifico riferimento alle condizioni e ai contenuti propri dell’Accordo. Nel caso di Piani attuativi di iniziativa pubblica, o qualora il Comune intenda promuovere la presentazione di proposte di accordi operativi attraverso la promozione di avvisi pubblici di manifestazione di interesse, la fase di partecipazione preliminare per la definizione degli obiettivi da perseguire attraverso le trasformazioni il processo di coinvolgimento e partecipazione è in capo al Comune che lo svolge preliminarmente all’avvio di dette procedure.
 		 2039
Tutto il processo necessario alla predisposizione e approvazione dell’Accordo operativo, dell’Accordo di programma o del Piano attuativo di iniziativa pubblica deve essere accompagnato da un progetto di comunicazione che preveda l'informazione dei cittadini; il costo del progetto di comunicazione è a carico del soggetto promotore dell'accordo o del Comune nel caso di Paip..
 		 2040
Nel caso di interventi di ristrutturazione urbanistica le caratteristiche dei percorsi di coinvolgimento e partecipazione possono essere semplificate in ragione dell’entità e della tipologia dell’intervento; a questo scopo il proponente presenta una proposta di programma, che deve comunque comprendere almeno l’informazione dei cittadini, su cui si esprime l’Amministrazione. L’informazione dei cittadini è richiesta, anche in collaborazione con il Comune, ai soggetti pubblici proponenti, in occasione della approvazione e realizzazione di opere pubbliche di interesse regionale, metropolitano, e statale ai sensi degli artt. 53 e 54 della LR 24/2017. Non sono soggetti a forme di partecipazione e informazioni di cui alla presente azione gli interventi di ampliamento, ristrutturazione e nuova costruzione di fabbricati adibiti all’esercizio di impresa di cui al comma 1 lettera b) dell’art. 53 sopra richiamato.
 		 2041
Per interventi che riguardano spazi aperti e attrezzature pubbliche o di uso pubblico i percorsi partecipativi assumono particolare efficacia, soprattutto se orientati anche alla definizione degli usi e della gestione seguente alla realizzazione. L'attivazione di percorsi partecipativi è necessaria in particolare quando gli interventi coinvolgono spazi aperti e attrezzature che concorrono alla creazione di centralità, piazze e aree pedonalizzate, aree verdi urbane (di dimensioni consistenti), scuole, sedi per attività culturali, sociali e politiche, altri spazi per i quali i cittadini, in forma organizzata o meno, hanno espresso interesse, criticità, proposte, ecc. Il percorso partecipativo, quando attivato, deve contribuire, seppur con diversi gradi di incidenza, alla definizione del progetto in tutte le fasi, a partire dall'analisi del contesto e dalla definizione dei criteri guida, includendo le stesure previste dalla normativa (progetto di fattibilità tecnico economica, definitivo, esecutivo), fino al monitoraggio della realizzazione e alla successiva gestione. I percorsi partecipativi possono essere progettati come percorsi di progettazione partecipata, anche in associazione a concorsi di architettura per elevare la qualità dei progetti urbani, come richiesto dall’azione 2.3b e dall’art. 17 della LR 24/2017.
 		 2042
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